Quelles sont les meilleures SCPI ?

information fournie par Primaliance •26/05/2023 à 08:00

Quelles sont les meilleures SCPI ?

Le régime de forte inflation actuellement observé ressemble à celui que l’on a pu connaître dans les années 1970, avec une cause très similaire : un choc mondial de prix sur les énergies. De plus en plus d’économistes considèrent que l’on est durablement sorti de la fourchette [0% - 3%] qui était le régime d’inflation observé depuis le début des années 1990.

Fort heureusement, l’action agressive des principales banques centrales occidentales commence à produire ses effets et peut laisser penser que l’on évitera un régime d’hyperinflation (durablement > 10%) comme ce qui peut être structurellement observé dans certains pays émergents aux monnaies fragiles comme l’Argentine ou la Turquie.

Pour déterminer quels actifs immobiliers seront les plus résilients sous ce régime de forte inflation « contrôlée », il faut écarter ceux dont la performance était principalement basée sur la compression des taux de capitalisation et privilégier ceux qui bénéficient d’une solide dynamique des loyers. D’autre part, les cycles économiques en période d’inflation élevée ont tendance à être d’ampleur plus forte : le « fine tuning » des banques centrales étant plus délicat à piloter, ce qui génère une volatilité supplémentaire sur l’ensemble des actifs avec un ratio rendement/risque globalement moins favorable. Dans un tel contexte, il faut réduire l’exposition aux actifs immobiliers les plus risqués et privilégier les actifs « core » .

Concernant plus spécifiquement les fonds immobiliers non cotés comme les SCPI, un paramètre important est à privilégier pour 2023 : la capacité à collecter . En effet, les niveaux de valorisation atteints sur les marchés immobiliers « post-repricing » permettent d’ engranger des taux de rendement immobilier plus importants sur les nouvelles acquisitions , ce qui contribue à booster la distribution des fonds fortement collecteurs dans les années à venir.

Par contraste, les fonds fermés tributaires d’un parc immobilier historique (SCPI à capital fixe, par exemple) risquent de souffrir d’un effet négatif sur leur valorisation et d’un niveau de distribution qui divergera progressivement par rapport aux meilleurs véhicules à capital variable.

En termes de typologies d’actifs, il est important d’être sélectif en fonction de la capacité des actifs à produire une bonne dynamique des loyers et par rapport à leur résilience en termes de valorisation . Ainsi, les choix sectoriels et géographiques des gérants seront déterminants pour produire de la performance dans ce nouvel environnement de taux d’intérêt et d’inflation.

L’immobilier résidentiel bénéficie d’une pénurie structurelle de biens qualitatifs , en particulier au regard des nouvelles normes environnementales. Par conséquent, ce secteur restera soutenu en termes de dynamique locative et de valorisation. Parallèlement à cela, l’immobilier logistique profite de la rareté du foncier disponible et de la bonne indexation des loyers , ce qui rend cette typologie de SCPI particulièrement attractive. Concernant la classe d’actifs des bureaux, la plus représentée dans l’univers des SCPI, l es bureaux « prime » affichent des valeurs locatives solides dans les quartiers centraux d’affaires ce qui maintient leur valorisation par rapport à des actifs plus périphériques. Les SCPI investies dans les bureaux parisiens devraient ainsi tirer leur épingle du jeu.

Quelles sont les meilleures SCPI par secteur ?

Il existe différentes typologies de SCPI et chaque catégorie peut faire l’objet d’un classement des SCPI qui la composent, selon divers critères qualitatifs ou quantitatifs. Ainsi, on pourra s’intéresser à la capitalisation des SCPI , leur capacité à collecter , leur labellisation ISR éventuelle , les prix qu’elles ont obtenus auprès de la presse spécialisée , leur rendement distribué , la progression de leur valeur de part , leur taux d’occupation financier (TOF), leur ratio d’endettement , le taux de perception des loyers , la composition précise de leurs actifs , leur répartition géographique , etc.

Les actifs de bureaux sont majoritairement représentés dans le patrimoine des SCPI. À l’origine dans les années 1960 et 1970, les premières SCPI du marché étaient presque exclusivement investies dans des immeubles de bureaux franciliens . Sur de longues périodes, les SCPI de bureaux ont un comportement très stable, à l’exception de la crise immobilière de 1990-1991 au cours de laquelle de fortes corrections de valorisations ont été observées.

Parmi les SCPI de bureaux emblématiques, on pourra citer PF Grand Paris ( Perial ), Épargne Pierre ( Atland Voisin ) et Eurovalys ( Advenis REIM ) : cette dernière est exclusivement investie en Allemagne.

Le secteur de l’immobilier de commerce a souffert pendant la période de Covid-19 et les SCPI investies sur ce segment ont été pénalisées, surtout en 2020 et – dans une moindre mesure – en 2021. Néanmoins, en 2022, elles sont devenues en moyenne plus performantes que les SCPI de bureaux grâce à un effet de rattrapage : 4,61% contre 4,20% de taux de distribution selon l’ASPIM.

On peut citer comme SCPI de commerces emblématiques : Foncière Rémusat (Atland Voisin), Capiforce Pierre ( Fiducial Gérance ) et AEW Paris Commerces . Ces trois SCPI ont largement surperformé la moyenne de leur catégorie avec respectivement 5,78%, 8,93% et 5,93% de taux de distribution en 2022.

L’immobilier résidentiel est un actif attractif pour les investisseurs en raison de son caractère défensif et de la protection qu’il offre contre l’inflation (indexation des loyers). La crise du Covid-19 a été la dernière en date à illustrer la dimension de valeur refuge de l’immobilier résidentiel . Ce segment de l’immobilier a été parmi les moins touchés au moment de la pandémie : certains actifs situés dans des zones périurbaines ou rurales ayant même gagné en attractivité .

Depuis de nombreuses années, on sait qu’ il existe un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements , ce qui produit un véritable effet « plancher » sur les prix, en particulier dans les zones tendues. C'est ce qui a permis d’amortir la baisse des prix au moment de la grande crise financière de 2008-2009.

Les SCPI résidentielles comme Novapierre Résidentiel et Kyaneos Pierre ont affiché un très belle rentabilité au cours des trois dernières années : plus de 6% de performance annuelle globale sur ces deux véhicules.

La période du Covid-19 nous a collectivement rappelé l’importance de nos systèmes de santé et l’impact économique important que pouvait avoir une pandémie. À cette occasion, les carences observées que ce soit sur la chaîne de prévention ou la prise en charge des patients ont mis en lumière le sous-investissement accumulé dans ce secteur depuis plusieurs décennies . Le retour d’expérience des années 2020 et 2021 a entraîné une véritable prise de conscience chez les acteurs publics et privés , donnant lieu à un effet de rattrapage.

En effet, les montants alloués au secteur de la santé ont connu une forte accélération à partir de 2021, que ce soit sur le volet financier ou celui des infrastructures. Par exemple, on observe une hausse de 7,9% des dépenses de santé en 2021 (consommation de soins et de biens médicaux), un record depuis plus de 30 ans.

Au-delà de cet aspect conjoncturel, le vieillissement de la population est un autre facteur structurel qui agit à long terme sur les montants alloués au secteur de la santé . Par conséquent, l’investissement dans l’économie de la santé est un axe particulièrement porteur pour les années à venir , en particulier sur le volet immobilier.

À partir de quelques centaines d'euros, les SCPI de santé permettent d’ investir dans des actifs immobiliers liés au secteur médical, paramédical ou pharmaceutique : cliniques, hôpitaux, EHPAD, cabinets médicaux, établissements spécialisés en soins de suite, pharmacies, laboratoires d'analyses, etc. Il s'agit d'un secteur de niche, par contraste avec l’immobilier de bureaux ou de commerces qui est ciblé par une grande majorité des SCPI.

Néanmoins, l’immobilier de santé requiert une expertise particulière car il repose avant tout sur la qualité de l’exploitant (qui est aussi le locataire). À l’heure actuelle, seul un petit nombre de SCPI se sont spécialisées sur l’immobilier de santé. On citera deux SCPI emblématiques dans lesquelles investir : Primovie ( Primonial REIM ) et Pierval Santé ( Euryale ).

La classe d’actifs immobilière logistique a été la plus prisée pendant la pandémie de Covid-19 , le report du commerce physique vers Internet et la perturbation des flux logistiques rendant ce type de biens absolument incontournables. Aujourd'hui, les experts estiment que la demande restera forte pour ces actifs , malgré le ralentissement économique actuel.

D’autre part, l’offre de surfaces logistiques reste contrainte par la rareté du foncier disponible pour ce type de constructions en Europe , exacerbée par le durcissement des normes environnementales. Cette situation conforte une dynamique importante des loyers sur les biens existants : +12,2 % de hausses de loyers en glissement annuel au 1er semestre 2022 sur un panel de 21 pays comprenant 48 marchés, selon BNP Paribas Real Estate.

Deux SCPI retiennent notre attention sur ce segment de niche : Activimmo ( Alderan ) et LF Opportunité Immo ( La Française REM ). Ces deux SCPI ont largement surperformé la moyenne du marché en 2022 : Activimmo a distribué 5,50% et LF Opportunité Immo 5,41% l’année dernière. Selon l'ASPIM, le taux de distribution moyen de l’ensemble des SCPI de rendement toutes catégories confondues de 4,53% en 2022.

L’avantage des SCPI diversifiées est qu’ elles peuvent combiner les différentes typologies d’actifs immobiliers pour construire un portefeuille plus robuste que les SCPI spécialisées , car moins cyclique. En effet, les cycles propres à chaque segment immobilier sont décalés en termes de temporalité et d’amplitude , ce qui permet lorsque l’on combine différentes catégories de biens immobiliers d’obtenir un lissage important de la cyclicité de performance d’un portefeuille.

Beaucoup de SCPI récentes ont décidé d’exploiter ce créneau en adoptant une approche opportuniste consistant à chasser les bonnes affaires sans préjugés « typologiques » ou géographiques , en fonction de la conjoncture. On pourra citer deux SCPI diversifiées parmi les plus performantes du marché en 2022 (et ce n’est pas un hasard) : Remake Live (7,65% de taux de distribution en 2022) et Iroko Zen (7,04%). Ce sont des SCPI récentes qui ont la particularité de proposer des frais d’entrée de 0% contre une moyenne de 10% sur le marché des SCPI.